Wohnflächenberechnung – wie geht’s denn richtig?

Man sollte es nicht glauben, aber die korrekte Wohnfläche ist Dauerthema in rechtlichen Auseinandersetzungen. Im November 2015 bereits hat der Bundesgerichtshof (BGH) die bis dato gültige sogenannte „10%-Regelung“ gekippt: seitdem gilt nur noch die tatsächliche Wohnfläche als rechtsgültig. Angaben beispielsweise im Exposé oder in Miet- oder Kaufverträgen sowie andere Vereinbarungen zwischen den beteiligten Parteien  spielen keine Rolle mehr.

Die korrekte Wohnfläche ist nicht nur bei der Berechnung des Miet- oder Kaufpreises von erheblicher Bedeutung, auch bei  der Baufinanzierung, bei Nebenkostenabrechnungen oder der Prämie für die Hausratversicherung dient sie als Berechnungsgrundlage.

Definiert ist die Wohnfläche als Summe aller anrechenbaren Grundflächen der Räume, die zu einer Wohnung gehören. Aber was genau bedeutet „anrechenbar“? Nicht immer geht die gesamte Grundfläche einer Wohnung in die Wohnfläche ein. Bei Wohnungen mit Dachschrägen beispielsweise kann es sein, dass die Grundfläche deutlich von der Wohnfläche abweicht: denn auch der Abstand zwischen Boden und Decke ist von Bedeutung . Und außerhalb der Wohnung liegende Flächen wie Terrassen gehen teilweise in die Berechnung der Wohnfläche mit ein.

Zu allem Überfluss gibt es in Deutschland derzeit mehrere Berechnungsmethoden: Am weitesten verbreitet  ist die „Wohnflächenberechnung nach der Verordnung zur Berechnung der Wohnfläche“ (kurz: Wohnflächenverordnung oder WoFIV), die im übrigen verpflichtend ist für öffentlich geförderten Wohnraum.

Für nicht preisgebundenen Wohnraum existieren zusätzlich die DIN-Norm 277 zu „Grundflächen und Rauminhalten von Bauwerken im Hochbau“ und die – inzwischen veraltete und wenig angewandte DIN-Norm 283. Die DIN-Norm 277 ergibt in der Regel größere Wohnflächen: beispielsweise werden Balkone, Kellerräume und Flächen unter Dachschrägen zu 100 Prozent zur Wohnfläche gezählt. So kann es bei  insbesondere bei Dachgeschosswohnungen zu einer bis zu 20 Prozent größeren Wohnfläche kommen – im Vergleich zur Wohnflächenverordnung.

Allerdings wird wird in der Praxis auch für frei finanzierte Wohnungen  immer häufiger die Wohnflächenverordnung zur Berechnung eingesetzt, auch Gerichte nutzen diese als Grundlage bei Rechtsstreitigkeiten, wenn in Kauf- oder Mietverträgen nicht explizit eine andere Methode vereinbart ist.

Sie sehen: hier handelt es sich um ein breites Feld voller Fehlerquellen, die unter Umständen richtig Geld kosten können. Verzichten Sie an dieser Stelle nicht auf die professionelle Hilfe von Experten und fragen Sie uns.

Wir wünschen Ihnen eine gute Zeit, bis zum nächsten Mal,

Ihr Team von Burchardt Immobilien